입주자등의 의미
입주자 등의 의미
[법제처 법령해석 사례]
▣ 사용자가 없는 공동주택의 소유자는 관리규약 개정을 결정하는 입주자등에 포함되는지 여부(「공동주택관리법 시행령」 제20조 등 관련)
안건번호20-0474 회신일자2020-11-19
1. 질의요지
「공동주택관리법」 제18조제3항 및 같은 법 시행령 제20조제5항에 따르면 관리규약을 개정하는 경우 「공동주택관리법 시행령」 제3조 각 호의 방법에 따라 “전체 입주자등의 과반수 찬성”으로 결정하게 되는바, 이때 “입주자등”에는 공동주택(각주: 「공동주택관리법」 제2조제1항제2호에 따른 의무관리대상 공동주택을 전제함. )의 특정 세대의 소유자 본인이 거주하다가 다른 거주지로 전출하면서 주민등록을 이전하였고 현재 사용자도 없어 아무도 거주하고 있지 않는 세대의 소유자가 포함되는지?
※ 질의배경
민원인은 위 질의요지에 대한 국토교통부의 회신내용에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.
2. 회답
이 사안과 같이 현재 아무도 거주하고 있지 않는 세대의 소유자는 「공동주택관리법 시행령」 제3조 및 제20조제5항에 따라 관리규약의 개정을 결정하는 데 참여하는 “입주자등”에 포함됩니다.
3. 이유
「공동주택관리법」 제2조제1항제5호부터 제7호까지에서는 입주자와 사용자를 “입주자등”으로, 공동주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속을 “입주자”로, 공동주택을 임차하여 사용하는 사람(각주: 임대주택의 임차인은 제외함.)을 “사용자”로 각각 정의하여 공동주택의 소유자는 입주자등에 해당하는 것을 명확히 규정하고 있는바, 층간소음이나 간접흡연으로 인해 다른 입주자등에게 피해를 주지 않도록 노력할 의무를 규정한 같은 법 제20조 및 제20조의2와 같이 실제 거주하지 않는 소유자는 규율 대상으로 하지 않는 것이 분명한 경우를 제외하고는 공동주택관리법령상 “입주자등”에는 실제 거주 여부와 관계없이 소유자가 포함된다고 보아야 합니다.
그런데 「공동주택관리법」 제18조제3항의 위임에 따른 같은 법 시행령 제20조제5항에서는 관리규약을 개정하려는 경우 개정 목적, 종전의 관리규약과 달라진 내용 및 관리규약준칙과 달라진 내용을 기재한 개정안을 공고․통지한 후에 전체 입주자등의 과반수 찬성으로 결정하도록 규정하고 있는바, 이는 관리규약의 경우 공동주택의 입주자등을 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위해 입주자등이 정하는 자치규약으로서 입주자등의 권리․의무 등에 관한 사항을 포함하게 되는 만큼, 공동주택의 개별 세대를 대표하여 관리규약의 개정에 대한 의사를 표시할 수 있도록 하려는 취지입니다.
즉 관리규약의 개정절차에 참여할 권리는 기본적으로 공동주택의 개별 세대의 대표에게 있다고 보아야 하는데, 이 사안과 같이 사용자가 없는 세대의 소유자가 실제 거주하지 않는다는 이유로 관리규약 개정절차에 참여할 수 없다고 볼 경우 그 세대를 대표하는 사람이 없게 되는 불합리한 결과가 발생하므로, 사용자가 없는 세대의 소유자는 실제 거주 여부와 관계없이 관리규약 개정절차에 참여하여 의사를 표시할 수 있다고 보는 것이 입주자등의 의사로 관리규약을 개정하도록 규정한 공동주택관리법령의 취지에 부합하는 해석입니다.
또한 「공동주택관리법」 제24조 및 제30조에 따르면 공동주택의 소유자는 실제 거주 여부와 관계없이 관리비예치금(각주: 공동주택의 공용부분의 관리 및 운영 등에 필요한 경비를 말함.) 및 장기수선충담금을 납부할 의무가 있는데, 관리비예치금의 관리 및 운용방법, 장기수선충당금의 요율 및 사용절차 등을 정하는 관리규약의 개정절차에 해당 세대를 대표하여 참여할 권리를 사용자가 없는 세대의 소유자라고 하여 부여하지 않는 것은 불합리합니다.
따라서 「공동주택관리법 시행령」 제3조 및 제20조제5항에 따라 관리규약의 개정을 결정하는 절차에 참여하는 “입주자등”에는 이 사안과 같이 현재 사용자도 없어 아무도 거주하고 있지 않는 세대의 소유자가 포함된다고 보아야 합니다.
▣ 동별 대표자의 선출권을 가지는 “입주자등”의 의미
(「주택법 시행령」 제50조제3항제2호 등 관련)
안건번호11-0255 회신일자2011-06-16
1. 질의요지
「주택법 시행령」 제50조제3항제2호는 동별 대표자를 선출함에 있어 입후보자가 1명인 경우 입주자등의 과반수 찬성으로 선출하도록 규정하고 있는바, “입주자등의 과반수”란 “총 입주예정 세대 수(총 건설 세대 수)의 과반수”를 말하는 것인지, 아니면 “실제 입주한 세대 수의 과반수”를 말하는 것인지?
2. 회답
「주택법 시행령」 제50조제3항제2호 중 “입주자등의 과반수”란 실제로 입주한 주택의 소유자 또는 주택을 임차하여 사용하는 자 등의 과반수를 말합니다.
3. 이유
「주택법」 제43조제1항 및 제3항에 따르면 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 직접 관리하되, 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자에게 그 사실을 알리고 그 공동주택을 관리할 것을 요구하여야 하고, 입주자는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하여야 하는데, 같은 조 제7항은 그 입주자대표회의의 구성 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정하도록 규정하고 있습니다.
이에 따라 「주택법 시행령」 제50조제1항은 “법 제43조제7항제2호에 따라 입주자대표회의는 4명 이상으로 구성하되, 동별 세대수에 비례하여 법 제44조제2항에 따른 공동주택관리규약(이하 “관리규약”이라 함)으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자(이하 “동별 대표자”라 함)로 구성한다.”고 규정하고 있고, 같은 조 제3항은 “동별 대표자는 동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택단지안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상(최초의 입주자대표회의를 구성하거나 제2항 단서의 규정에 의한 입주자대표회의를 구성하기 위하여 동별 대표자를 선출하는 경우는 제외한다) 거주하고 있는 입주자(입주자가 법인의 경우에는 대표자를 말한다) 중에서 다음 각 호의 구분에 따라 선거구 입주자등의 보통·평등·직접
·비밀선거를 통하여 선출한다.”고 규정하고 있으므로, 동별 대표자의 선출권은 “입주자등”에게 있다고 할 수 있습니다.
한편, 「주택법」 제2조제12호다목 및 제13호에 따르면, 법 제43조의 “입주자”란 “주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속”을 말하고, “사용자”란 “주택을 임차하여 사용하는 자 등”을 말한다고 정의하고 있으며, 같은 법 시행령 제50조제2항은 동별 대표자의 선출권을 가지는 “입주자등”을 “입주자 또는 사용자”라고 약칭하고 있습니다.
위 규정을 종합해 보면, 공동주택의 동별 대표자는 입주자대표회의의 구성원이 되는 자이고, 입주자대표회의는 공동주택 입주예정자의 과반수가 입주한 후에 비로소 구성되는 것이므로, 입주자대표회의의 구성원인 동별 대표자를 선출하는 경우에도 실제로 입주한 사람에게 선출권이 있다고 보아야 할 것입니다. 그렇다면 동별 대표자의 선출권을 가지는 “입주자등”이란 실제로 입주한 주택의 소유자 또는 주택을 임차하여 사용하는 자 등을 말하는 것으로 해석하는 것이 입주자대표회의로 하여금 공동주택을 관리하도록 하는 제도의 취지에 부합한다고 할 것입니다.
따라서 「주택법 시행령」 제50조제3항제2호 중 “입주자등의 과반수”란 실제로 입주한 주택의 소유자 또는 주택을 임차하여 사용하는 자 등의 과반수를 말합니다.