9.재건축 절차

재건축 절차

1. 정비 기본계획 수립 :기본방향, 기간, 정비구역범위를 결정 
 - 정비기본계획이란 무엇일까? 특별시장ㆍ광역시장 또는 시장은 주거환경개선사업ㆍ주택재개발사업ㆍ주택재건축사업 및 도시환경정비사업의 기본방향, 개략적인 정비구역의 범위 등의 내용이 포함되어 있는 도시ㆍ주거환경정비기본계획을 10년 단위로 수립하여야 합니다.  
 - 정비기본계획의 위치 도시정비법에 의한 정비기본계획은 구도시재개발법상의 재개발기본계획을 이어 받은 것으로 정비계획을 구속하여 큰 영향이 있지만 정비기본계획에 의한 구속력은 없습니다.
 - 정비기본계획수립 대상 인구 50만명 이상의 시가 대상이나 도지사가 기본계획의 수립이 필요하다고 인정하여 지정하는 시는 수립이 가능합니다.  

 - 정비기본계획의 내용

◎ 정비사업의 기본방향

◎ 정비사업의 계획기간

◎ 인구ㆍ건축물ㆍ토지이용정비기반시설ㆍ지형 및 환경 등의 현황

◎ 주거지 관리계획

◎ 토지이용계획ㆍ정비기반시설계획ㆍ공동이용시설설치계획 및 교통계획

◎ 녹지ㆍ조경ㆍ에너지공급ㆍ폐기물처리 등에 관한 환경계획

◎ 사회복지시설 및 주민문화시설 등의 설치계획

◎ 정비구역으로 지정할 예정인 구역의 개략적 범위

◎ 단계별 정비사업추진계획

◎ 건폐율ㆍ용적률 등에 관한 건축물의 밀도계획

◎ 세입자에 대한 주거안정대책

◎ 도시관리ㆍ주택ㆍ교통정책 등 도시계획과 연계된 도시정비의 기본방향

◎ 도시정비의 목표

◎ 도심기능의 활성화 및 도심공동화 방지 방안

◎ 역사적 유물 및 전통건축물의 보존계획

◎ 도보생활권 형성계획

◎ 정비사업의 유형별 공공 및 민간부문의 역할

◎ 정비사업의 시행을 위하여 필요한 재원조달에 관한 사항  

2. 정비구역 지정:  300가구 이상 또는 1만㎡ 부지 이상 재건축 사업    

- 정비계획의 내용 : 시장ㆍ군수는 정비기본계획에 적합한 범위 안에서 노후ㆍ불량건축물이 밀집하는 등 구역지정 요건에 해당하는 구역에 대하여 정비계획을 수립하여 시ㆍ도지사에게 정비구역지정을 신청하여야 합니다.
 
 -기존의 공동주택을 재건축하고자 하는 경우

◎  건축물의 일부가 멸실되어 붕괴나 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 지역.

◎  재해 등이 발생할 경우 위해의 우려가 있어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역. ◎  노후ㆍ불량건축물로서 기존 세대수 또는 재건축사업후의 예정세대수가 300 세대 이상이거나 그 부지면적이 1만㎡ 이상인 지역.

 - 기존의 단독주택을 재건축하고자 하는 경우

◎  기존의 단독주택이 300호 이상 또는 그 부지면적이 1만㎡ 이상인 지역이 기본요건.

◎  당해 지역의 주변에 도로 등 정비기반시설이 충분히 갖추어져 있어 당해 지역을 개발하더라도 인근지역에 정비기반시설을 추가로 설치할 필요가 없거나, 추가로 설치할 필요가 있는 정비기반시설을 정비사업시행자가 부담하여 설치하는 경우.
◎  노후ㆍ불량건축물이 당해 지역안에 있는 건축물수의 2/3 이상.

◎  당해 지역안의 도로율을 20% 이상으로 확보할 수 있는 지역.
※ 지역안의 건축물의 상당수가 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있거나 재해 등으로 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역은 정비계획을 수립할 수 있습니다.

 
3. 추진위원회 구성:  건물 및 토소유1/2 이상 동의    

 -추진위원회의 구성 : 시장ㆍ군수 또는 주택공사 등이 아닌 자가 정비 사업을 시행하고자 하는 경우에는 토지등 소유자로 구성된 조합을 설립하여야 합니다. 조합을 설립하고자 하는 경우에는 토지등소유자의 1/2 이상의 동의를 얻어 위원장을 포함하여 5인 이상의 위원으로 조합설립추진위원회를 구성하여 건교부령이 정하는 방법 및 절차에 따라 시장ㆍ군수의 승인을 얻어야 합니다. 조합설립인가의 신청권도 추진위원회에게만 있으므로, 조합설립을 위해서는 불가피하게 추진위원회를 구성하여 승인 받아야 합니다.

 - 추진위원회의 조직 : 추진위원회는 추진위원회를 대표하는 위원장 1인과 감사를 두어야 하며, 그 운영에 필요한 사항은 대통령령으로 정해져 있습니다. 토지등소유자는 1/3 이상의 연서로 추진위원회에 추진위원회 위원의 교체 및 해임을 요구할 수 있습니다.
다만, 추진위원회 위원의 교체ㆍ해임절차 등에 관한 구체적인 사항은 운영규정이 정하는 바에 의합니다.   

4. 안전진단 절차:  건물 및 토지소유주의 1/2 이상 동의   

 - 안전진단의 기준

◎  경제성평가를 비용분석으로 수정 ; 보수, 보강비와 철거, 신축비만 비교하는 비용분석만 실시
◎ 시기조정의 대상 ; 안전진단실시시기 및 사업시행인가시기

◎ 예비 안전진단 위원구성 ; 분야별 위원선정 확보, 최소 5인 이상(안전2인, 설비1인, 주거환경1인)

◎ 예비 안전진단 의결 ; 안전진단실시여부는 전원합의제로 결정

◎ 본 안전진단 평가분야 ; 구조안전 외에도 설비성능, 주거환경, 비용분석 추가

◎ 종합평가 기준 ; 구조안전 45%, 설비성능 30%, 주거환경성 10%, 비용분석(경제성) 15% ◎ 종합평가 판정 ; 재건축 30점 이하, 조건부 재건축 31-55점, 유지보수 56점 이상  

 

5. 조합설립인가:  구분소유자 4/5 이상, 동별 소유자 2/3 이상 동의     

- 조합설립의 동의

◎  공동주택： 각 동별 구분소유자 및 의결권의 2/3, 전체 4/5이상의 동의가 필요합니다.

◎ 정비구역 내 단독주택지 : 토지 또는 건축물소유자의 4/5이상 및 토지면적의 2/3이상의 토지소유자의 동의가 필요합니다.

◎ 정비구역 외 단독주택지 : 토지 및 건축물 소유자의 100% 동의가 필요합니다.  
 - 동의율의 산정 : 소유권 또는 구분소유권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1 인을 토지등소유자로 산정합니다.   
 - 조합임원의 구성

◎  조합장 1인, 이사ㆍ감사로 구성되며 이사는 3인 이상 5인 이하여야 합니다. 다만, 토지 등소유자가 100인을 넘는 경우에는 5인 이상 10인 이하로 하며, 감사는 1인 이상 3인 이하로 해야 합니다.

◎  조합임원은 총회에서 조합원 1/2 이상의 출석과 출석 조합원 2/3 이상의 동의를 얻어 조합원 중에서 정관이 정하는 바에 따라 선임합니다.   
 - 대의원회의 구성

◎  대의원의 수 : 조합원의 수가 100인 이상인 조합은 대의원회를 둘 수 있습니다. 대의원회는 조합원의 1/10이상으로 하되 조합원의 1/10이 200인을 넘는 경우에는 200인의 대의원으로 구성합니다. 
◎  대의원의 자격 : 조합장이 아닌 이사, 감사는 대의원이 될 수 없습니다   
 - 대의원회의 소집과 의결

◎  대의원회의 소집 : 대의원회는 조합장이 필요하다고 인정하는 때에 소집합니다. 다만, 정관이 정하는 바에 의하여 소집을 청구하거나 대의원 1/3 이상이 회의의 목적사항을 제시하여 청구하는 때에는 조합장은 해당일로부터 14일 이내에 대의원회를 소집하여야 한다. 대의원회의 소집은 집회 7일전까지 그 회의의 목적, 안건, 일시 및 장소를 기재한 서면을 대의원에게 통지해야 합니다.

◎  대의원회의 의결 : 대의원회는 대의원 과반수의 출석과 출석대의원 과반수의 찬성으로
의결합니다. 대의원회는 사전에 통지한 안건에 관하여만 의결할 수 있으나 사전에 통지하지 않은 안건으로서 대의원회의 회의에서 정관이 정하는 바에 따라 채택 된 안건의 경우에는 예외로 의결할 수 있습니다.    

6. 사업시행인가:  정비구역 미 지정 재건축 사업은 건축위원회 심의 후 결정   
 - 사업시행절차

◎ 사업시행인가의 동의

◎ 사업시행자는 사업시행인가를 신청하기 전에 사업시행계획서의 내용에 대하여 미리 정비구역 안의 토지면적의 2/3 이상의 토지소유자의 동의와 토지등소유자의 4/5 이상의 동의를 얻어야 합니다. 
◎ 사업시행자가 지정개발자인 경우 토지등소유자의 동의에 관하여는 지정개발자는 정비구역안의 토지면적 50% 이상의 토지소유자의 동의와 토지등소유자의 50% 이상의 동의를 각각 얻어야 합니다.   

7. 시공사선정:  공개입찰로 결정    

- 사업시행과 시공자

◎ 조합의 단독시행일 경우에는 기존의 경우와는 달리, 조합 또는 토지등소유자는 사업시행인가를 받은 후 건설업자 또는 건설업 등록업자를 시공자로 선정하여야 합니다. 결국 정비사업은 원칙적으로 조합의 단독시행으로 진행됩니다. 

◎ 시공자는 건설업자 또는 건설업 등록업자여야 하며, 이들은 경쟁입찰의 방법으로 선정되어야 합니다.   
 - 시공사보증제 시공자가 부도, 파산할 경우 재건축, 재개발조합 조합원들을 보호하기 위해 조합이 시공자에게 시공보증을 요구할 수 있습니다.     

8. 관리처분 계획인가:  조합원 동, 호수 추첨   
 - 관리처분 인가절차
   관리처분의 일반원칙

◎ 시행령 제52조 제1항 제5호 및 제6호의 규정을 적용해야 합니다.
◎ 부대, 복리시설 (부속 토지를 포함)의 소유자에게는 부대, 복리시설을 공급해야 합니다.   ※ 예외규정

◎ 새로운 부대, 복리시설을 건설하지 아니하는 경우

◎ 기존 부대, 복리시설의 가액에서 신규로 공급받는 부대, 복리시설의 추산 액을 뺀 금액이
분양주택 중 최소분양단위규모의 추산 액에 정관 등으로 정하는 비율을 곱한 가액 보다 큰 경우

◎ 신규로 공급받는 부대, 복리시설의 추산 액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산 액보다 큰 경우   

9. 철거 및 착공  일반분양실시    

 

10. 준공 및 청산  토지분할 후 소유권 등기   
- 이전고시

- 대지확정측량 및 토지분할  사업시행자는 공사완료의 고시 후 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에 정한 사항을 분양을 받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 합니다. 사업시행자는 이전의 고시가 후 대지 및 건축물에 관한 등기를 지방법원지원 또는 등기소에 촉탁 또는 신청하여야 합니다.