12.자치관리와 위탁관리의 비교

 

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1. 자치관리와 위탁관리의 비교

 

구   분	자치관리	위탁관리
기본성격	◈ 입주자대표회의가 주택법 기준에 따른 기술인력 및 장비를 갖춘 자치관리기구를 구성하여 공동주택을 직접 관리하는 제도	◈ 주택법에 의거 주택관리면허를 소지한 전문주택관리회사에 공동주택의 관리를 위탁, 관리감독의 권한을 위임하여 사무 관리를 대행하게 하고 그 대가로 수수료를  지급하는 제도◈ 관리사무소와 주택관리 업체는 별개의 조직과 회계를 유지하며, 입주자대표회의와 주택관리업체가 관리 사무소의 업무집행에 대해 상호 지도 및 감독하는 제도
특 징	◈ 민주주의 원리에 입각한 입주민 직접 관리의 성격의 강함	◈ 전문적 관리지식을 가진 주택관리 회사를 통하여 관리함으로써 전문성 재고에 중점을 둠.
관리책임	◈ 입주자대표회의는 관리소장의 임명등 관리기구의 구성 및 운영결과에 해한 책임을 부담하게 됨	◈ 관리주체의 구성 및 운영에 대한 책임은  위탁관리회사에서 부담함(그대신 위탁관리수수료를 부담하게 됨)
재정책임	◈ 개인위주 보증◈ 개인 신용도에 의존	◈ 회사책임 보증◈ 대형사고 대응보장, 안전성 보장
운 영	◈ 입주자대표회의의 통제하에 관리소장의 능력에 따라 운영 내용이 결정됨	◈ 관리회사의 기본 운영 방침에 의거하여  규격관리가 이루어짐.
건물장비관리	◈ 자체보유 기술인력으로 해결해야 함	◈ 회사 기술진의 조직화된 관리◈ 하자 공사의 전문적인 사후조치 가능
관리비부과	◈ 입주자대표회의 책임 하에 부과되므로 전문성이 결여되면 오류 발생의 소지가 있다.	◈ 1차 수탁회사가 심사 후 부과되므로 신중성 보유와 오류를 예방할 수 있다.
예ㆍ결산감사	◈ 입주자대표회의 결정만으로 수립ㆍ집행ㆍ감사함	◈ 예산집행 2중 통제기능 보유◈ 위탁회 사의 전문적 감사 실시◈ 입주자대표회 의 수시 감사기능 보유
직원인사	◈ 입주자대표회의 책임 고용으로 인한 인사가 이루어짐	◈ 회사공개모집, 인사 정원제 적용◈ 회 사가 기술인력의 대량 확보로 수시보충 가능
노사문제	◈ 입주자와 노동자의 직교섭으로 해결	◈ 회사의 완충작용과 전문적 조정이 가능
하자보수	◈ 입주자대표회의의 독자적 판단으로대처	◈ 분야별 전문 기술진이 지원, 투입되어 집약된 관리경험을 바탕으로 하자를 발췌 , 사업주체에 하자요구 가능

 

2. 자치관리와 위탁관리의 장ㆍ단점

구분	자치관리	위탁관리
장 점	◈ 아파트 관리에 입주자대표회의의 주체성을 도모할수 있다.◈ 입주자들의 요구사항을 잘 반영할수 있고, 친절한 서비스가 가능하다.◈ 입주자 상호간 참여도모 및 친목을 증대시키고 공동의식을 고취시킬 수 있다.◈ 불필요한 비용(위탁관리수수료) 절감으로 관리비를 다소 경감시킬 수 있다.◈ 관리책임자의 관리지식과 경험이 풍부할 경우 효율적 관리가 가능하다. ◈ 전직원이 아파트를 위주로 소속감을 가지고 근무한다.	◈ 모범적인 전문위탁관리회사가 잘 관리하면 합리적인 관리 및 경영을 통한 관리비 절감이 가능하다.◈ 전문기술자 보유(전문관리)로 시설물의 조기 노후화 를 방지하여 재산가치를 극대화 하고 안전사고를 사전에 예방할 수 있다.◈  장기수선계획을 수립하고 많은 기술 인력을 보유ㆍ활용함으로써 하자보수를 철저히 하고 시설물의 안전점검ㆍ감독 및  통제와 감사가 용이하다.◈ 회계사고나 산재ㆍ인사사고가 발생하더라도 위탁 관리회사가 책임부담 보상한다.◈ 인사교류가 가능하여 관리직원들의 근무의욕 및 사기가 증대된다.◈ 긴급 사태 발생시 외부 관리요원의 지원이 가능하다.
단 점	◈ 입주자들끼리 이권개입이나 주도권 다툼으로 분쟁이 야기되고 관리자체가 표류할 수 있다.◈ 입주자들의 일시적인 불평으로 입주자대표회의와 관리주체의 업무의욕이 상실될 수 있다.◈ 관리비 절감이 급급한 나머지 장기수선이나 하자보수를 소홀히 하여 각종 설비의 노후화 현상을 촉진시켜 아파트의 가치와 수명을 떨어뜨릴 수 있다.◈ 미숙한 재정 관리로 회계사고의 발생 우려가 크고, 자치관리기구의 전문지식 부족으로 인한 관리소의 통제ㆍ감독 능력이 떨어진다.◈ 제한된 직장으로 관리직원에 대한 인사교류가 불가하고, 신분보장이 없어 근무의욕이 저하된다.◈ 산재등 사고 발생 시 보상책임의 부담이 발생하고, 노사분쟁 발생 시 해결이 어렵다.	◈ 위탁수수료의 부담으로 인한 다소 관리비의 상승 요인이 있다. ◈ 관리운영이 미숙하고 전문 관리 능력 이 부족한 주택관리회사가 관리할 경우 공신력이 저하되고 오히려 경제적 손해를  가져올 수 있다.

 

 

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