체납 관리비문제

[체납 관리비문제]

 

체납관리비 문제를 해결하기 위해 대부분의 아파트에서는 관리규약에 ‘체납관리비의 납부의무는 체납세대를 매수한 자에게 승계한다’고 규정하고 있다.

그러나 대법원은 ‘당사자의 의사에 반하여 권리의무를 승계할 수 없다’는 민법의 원리를 근거로 이러한 관리규약의 효력은 인정할 수 없다고 판결하고, 다만 공용부분에 관한 체납관리비는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조 ‘공유자가 공용부분에 관해 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대해서도 행사할 수 있다’는 규정을 적용해 승계를 인정하고 있다.

이러한 대법원 판결 내용에 따라 아파트만이 아니라 모든 집합건물의 경우 전유부분에 관한 체납관리비는 승계되지 않고, 공용부분에 관한 체납관리비는 승계된다는 원칙이 보편화돼 공인중개사시험 출제 예상문제에까지 나오고 있는 실정이다.

체납관리비 문제 해결을 위한 대책과 관련해 본란은 체납관리비는 불특정 다수인과 관련이 있는 ‘공익채권’이므로 법으로 국세 및 임금채권 등에서 인정하고 있는 ‘우선변제권’을 인정하는 제도를 마련해야 한다고 여러 차례 주장한 바 있다.

그러나 주택당국은 체납관리비의 우선변제권을 입법하지 않고, 지난 2003년 5월 주택건설촉진법을 주택법으로 개정하면서 주택법 제44조 제3항에 ‘관리규약은 입주자의 지위를 승계한 자에 대해서도 그 효력이 있다’고 규정했다.

이러한 규정이 신설되기 전에 ‘체납관리비 납부의무는 그 승계인에 승계된다는 관리규약의 효력’은 인정할 수 없다고 한 대법원 판결효력이 이 규정이 신설된 후에도 유효한 것인지 여부에 대한 대법원 판결은 아직 선고된 바가 없다.

그럼에도 불구하고 이러한 규정이 신설되기 전에 대법원 판결내용에 따라 공용부분에 관한 체납관리비는 승계되는 것이지만 전유부분에 관한 체납관리비는 승계되지 아니한다는 원칙이 일반화되어 있는 것은 유감이다.

주택법 제44조 제3항에 ‘관리규약은 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 그 효력이 있다’는 규정을 신설했으므로 이러한 규정이 없었을 때의 관리규약으로 당사자의 의사에 반하는 승계의무를 규정한 것은 효력이 없다고 한 대법원 판결은 재고돼야 할 것이다.

대법원이 ‘관리규약으로 당사자의 의사에 반하는 승계의무를 규정한 것은 효력이 없다’고 판시한 법적 근거는 승계의무는 국민의 자유와 권리에 해당하는 것이며 국민의 자유와 권리는 헌법 제37조 제2항의 규정에 의해 국가의 안전보장, 질서유지 또는 공공복리를 위해 필요한 경우에 한해 ‘법률로써 제한할 수 있다’는 규정에 의해 법률로만 제한할 수 있는 것이므로 관리규약으로는 제한할 수 없다는 ‘기본권 제한 원칙’에 기초한 것이었다.

그런데 법률(주택법)로 ‘관리규약은 입주자의 지위를 승계한 자에 대해서도 그 효력이 있다’고 규정하고 있으므로 국민의 권리와 의무를 제한할 수 있는 법적 근거는 마련된 것이다.

문제는 체납관리비 승계 규정이 헌법 제37조 제2항 소정의 ‘질서유지 또는 공공복리를 위해 필요한 경우’에 해당하는가이다.

체납관리비에 대한 실질적인 채권자는 해당 아파트에서 거주한 전(全) 입주민이며, 관리비의 산정 및 부과징수 절차 등이 주택법에 근거하고 있으므로 아파트 관리를 위한 ‘질서유지와 공공복리를 위해 필요한 경우’에 해당하는 것으로 해석돼야 할 것이다.

따라서 아파트 관리를 책임지고 있는 입주자대표회의와 관리주체는 주택법 제44조 제3항이 신설되기 전인 대법원 판례내용에 따라 공용부분만 승계자로부터 징수할 것이 아니라, 전유부분에 해당하는 체납관리비도 승계자로부터 징수할 수 있는 것인지 여부에 대해 대법원의 판결을 받아봐야 할 것이다.