국토해양부 질의회신

입주자대표회의 회장, 감사 선출 등 관련 질의-회신

<질의내용>

1. 2010. 7. 6이후 중도에 입주자대표회의 회장과 감사가 사퇴하여 보궐선거를 실시 할 경우, 500세대 이상의 공동주택이면 개정된 주택법시행령 제50조(입주자대표회의의  구성 등)제6항에 의거, 전체 입주자등의 보통·평등·직접·비밀선거를 통하여 회장과  감사를 선출하여야 하는지? 아니면, 종전의 규정으로 뽑아야 하는지?

2. 제1항의 조건으로, 회장과 감사를 보궐선거로 선출할 경우, 잔여 임기만 보장하는지?   아니면, 임기를 새로이 2년으로 보장하는지?

3. 2010. 7. 6이후 중도에 입주자대표회의 동별대표자가 사퇴하여 보궐선거를 실시 할 경우, 500세대 이상의 공동주택이면 개정된 주택법시행령 제50조(입주자대표회의의  구성 등)제3항에 의거, 선거구 입주자등의 보통·평등·직접·비밀선거를 통하여 선출  하여야 하는지? 아니면, 종전의 규정으로 뽑아야 하는지?

4. 제3항의 조건으로, 동별대표자를 보궐선거로 선출할 경우, 잔여 임기만 보장하는지? 아니면, 임기를 새로이 2년으로 보장하는지?

5. 500세대 이상의 공동주택인 경우, 이사의 인원수는 500세대 미만의 공동주택과 같이  2명이상이면 되는지?

6. 500세대 이상의 공동주택인 경우의 입주자대표회의 회장과 감사 선출과 관련,

    동별 대표자 중에서전체 입주자등의 보통,평등,직접,비밀선거를 통하여 회장과 감사를 선출하여야 하는지? 또는, 동별대표자로 선출되지 않은 입주자라도, 전체 입주자등의  보통·평등·직접·비밀선거를 통하여 회장과 감사를 선출하여도 되는지?

7. 동별대표자, 회장과 감사 선거시 세대별 선거권과 관련, 세대별 거주자가 2인 이상인 경우 누구를 투표권 행사시 대표로 할 것인지에 대해서는 명확한 규정이 없으므로 광역시도 공동주택관리 준칙 등을 참고하고, 시군 선거관리위원회 자문을 받아,  별도의 규정으로 정하여도 되는지? 아니면, 세대별 누구를 투표권 행사시 대표로 할 것인지 규정되어 있는 사항이 있는지?

8. 회장과 감사, 동별대표자가 보궐선거로 선출될 경우 중임제한 규정에 해당하는지?  아니면, 잔여임기만 보장되므로 중임제한 규정에 해당되지 않는지?

<회신내용>

ㅇ 2010.7.6. 이후 중도사퇴한 입대의 회장과 감사는 개정 법령에 따라 500세대 이상인  경우에는 직선제로 선출해야하며, 동별 대표자의 사퇴 시 보궐선거는 전임자의 잔여  임기를 하는 것이므로 종전의 규정에 따라 선출해야 합니다.

ㅇ 임원의 수는 법령에서 정하는 주택법 시행령 제50조제5항에 따라 회장1명, 감사1명  이상, 이사 2명이상으로 구성해야 하며, 회장과 감사 등은 동별 대표자 중에서 선출하는  것입니다.

ㅇ 보궐선거로 선출된 동별 대표자는 잔여임기만 보장되므로 중임제한은 받지 않습니다.

ㅇ 회신내용에 대하여 추가 질문이 있으실 경우 주택건설공급과(02-2110-8255 담당  정문수)로 문의하시면 성심성의껏 답변해 드리겠습니다.

 

공동주택 사업자 선정관련 질의-회신

<질의내용>

2010년 7월 6일의 주택법개정과 함께 시행된 국토해양부 고시 제2010-445호와

관련하여 다음과 같이 질의하오니 검토 후 회신을 요청합니다.

1. 제3조 제1항에서는 입찰의 종류에 대하여 일반경쟁입찰, 제한경쟁입찰, 지명경쟁입찰 이상 3가지로 명시하고 있으며, 제한경쟁입찰의 경우 5인 이상의 입찰참가신청이 있어야  한다고 명시하고 있습니다.

2. 제4조1항에서는 입찰은 2인 이상의 유효한 입찰로 성립한다고 명시되어 있습니다.

3. 예를 들어, 주택법 적용대상의 공동주택에서 일부 공사용역 등의 업자선정을 위하여  제한경쟁 입찰방법을 택하였고, 그로 인하여 5인의 입찰참가 신청이 있었으며,  신청된 입찰 중에 2개의 입찰은 입찰참가조건에 미치지 못하여 무효 처리되었고   3개의 입찰만이 유효한 경우, 유효한 3개의 입찰 중에 고시 제22조에 의거하여   최저가업체를 선정하는 것이 적법한지에 대하여 질의합니다.

4. 만약 제3조1항의 입찰의 종류와 방법에서 명시되어 있는 5개 이상의 입찰참가 신청 (제한공개경쟁의 경우)이 반드시 유효한 입찰이어야 함에 따라 위의‘다의 상황이  법 규정에 어긋난 것이라면, 제3조의 입찰과 제4조의 입찰이 서로 다른 입찰종류를 뜻하는 것인지에 대하여 질의합니다.

<회신내용>

ㅇ 모든 경쟁 입찰은 2인 이상의 유효한 입찰로 성립합니다.

ㅇ 다만, 제한경쟁입찰은 5인 이상이 응찰하여야 하고, 지명경쟁입찰은 5인 이상을 지명하여 그 중에서 3인 이상이 응찰하여야 하는 것임을 알려 드립니다.

ㅇ 추가질문이 있을 경우 우리부 주택건설공급과 (담당 류 정 ☏ 02-2110-6235)로  문의하여 주시면 친절히 답변 드리겠습니다.

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☞국토부의 유권해석은 제한경쟁(5개업체 이상)이나 지명경쟁입찰(3개업체 이상)에 참가한 업체 중 입찰무효 처리된 업체를 제외한 유효한 입찰이 2개 업체 이상이면 적법한 입찰로 성립된다고 해석하고 있음.

 

영업지역제한 관련 질의-회신

<질의내용>

1. 주택관리업자 및 사업자선정지침 제9조 제3항 및 제19조 제3항에서 "영업지역의 제한을 받지 않는다."는 것은 발주자가 어떤 경우라도 지역제한을 못하는 것인지?

2. 선정지침 (별표1) 입찰의 종류 및 방법 1호 나목의“사업실적, 기술능력, 자본금등을 제한”에서 "등"이란 지역제한 등을 할 수 있는 게 아닌지?

3. 선정지침에 의거 만약 발주자가 지역제한을 할 수 있는 최소한의 근거마저 없다면, 이는 지역업체를 살리고 지역경제를 활성화하기 위하여 시행하고 있는 국가계약법의  지역제한 근거를 무시하고, 국가정책에 역행하는 것은 아닌지?

* 국가계약법 시행령 제21조(제한경쟁입찰에 의할 계약과 제한사항 등)

-제1항 제6호 추정가격이 기획재정부령이 정하는 금액미만인 계약의 경우에는

   그 주된 영업소의 소재지

*국가계약법 시행규칙 제24조(제한경쟁입찰의 대상)

-제2항 제1호 나목.「건설산업기본법」에 따른 전문공사와 그 밖에 공사 관련 법령에 따른 공사: 7억원

<회신내용>

ㅇ「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제19조제3항은 입찰 참가자에 대한 지역제한을 못하도록 규정한 것이며, 제한경쟁입찰은 기술능력, 사업실적, 자본금 등의 제한을 통해 우수한 업체가 선정되도록 제한할 수 있다는 입법의 취지이므로 제한경쟁입찰의 조건으로 지역제한을 하는 것은 맞지 않다고 봅니다.

ㅇ 또한, 이것은 자유경쟁의 원칙에 부합하나, 지역경제를 살리는 취지의 민원인 주장에 대하여는 추가적인 검토를 하도록 하겠습니다.

ㅇ 회신내용에 대하여 추가 질문이 있으실 경우 주택건설공급과(02-2110-8255 담당 정문수)로 문의하시면 성심성의껏 답변해 드리겠습니다.

 

주택관리업자의 자본금 관련

<질의내용>

ㅇ 법인이 건설업, 경비업 등과 주택관리업을 겸업할 때에 주택관리업자의 자본금은

ㅇ 주택관리업자 및 사업자 선정지침에 따른 주택관리업자의 자본금은 무엇을 말하는지?

<회신내용>

ㅇ 주택관리업자의 자본금은 법인인 경우 주택관리업을 영위하기 위한 출자금을 말하며,  부채와 다른 사업의 겸업자산을 제외합니다.

ㅇ 주택관리업자 및 사업자 선정지침에 따른 주택관리업자의 자본금은 주택법 시행규칙 별지 제35호 서식에 따라 주택관리업 등록신청서에 기재하여 시군구청에 등록한 자본금을 말하는 것임을 알려 드립니다.

 

관리비 등 통장계좌 인감

<질의내용>

"주택법시행령 제58조 제7항 관리주체는 관리비등을 입주자대표회의가 지정하는

금융기관에 예치하여 관리하되, 장기수선충당금은 별도의 계좌로 예치. 관리하여야 한다.

이 경우 계좌는 법제55조제4항에 따른 관리사무소장의 직인 외에 입주자대표회의의 회장 인감을 복수로 등록할 수 있다."라고 명시된 조항 중

장기수선충당금이나 관리비등의 통장개설 시 계좌인감으로 법제55조제4항에 의한 관리사무소장의 직인만으로 해도 되는지? 아니면, 입주자대표회의 회장의 인감을 반드시복수로 등록하여야 하는지?

<회신내용>

ㅇ 관리비 및 장기수선충당금의 예금통장은 시장,군수,구청장에게 신고된 관리사무소장 직인을 등록하는 것이며, 필요시 입주자대표회의 회장 인장을 복수로 등록할 수 있는 것입니다.

ㅇ 추가 질문이 있을 경우에는 우리부 주택건설공급과 (02-2110-6235)로 문의하여 주시면 친절히 답변 드리겠습니다.

☞ 관리사무소장의 직인 사용은 원칙적인 사항이고 입주자대표회의 등에서 요구하는 등 필요시에는 입주자대표회장의 직인을 복수로 등록하는 것이 가능하다는 해석입니다.

 

<질의내용>

1. 입주자대표회의의 회장 등이 예금인출 등을 위한 지출의결의서의 결재업무를 할 수 있는 것인지? 또한, 관리비등의 통장을 관리소장 직인으로만 했을 때 사업계획서에 포함하여 예산승인을 받았으므로 지출결의서에 관리소장의 결재로만으로 지출이 가능한  것인지?

2. 장기수선충당금이나 관리비등의 금융기관 예치관리는 관리사무소장의 직인만으로  해야 되는지? 아니면, 입주자대표회의 회장의 인감을 복수로 사용하여야 하는지?

<회신내용>

ㅇ 입주자대표회의의 의결은 주택법시행령 제51조제1항에 따라 그 구성원 과반수의  찬성으로 하는 것이며, 지출의결의서를 결재하는 행위는 관리사무소장의 집행업무에 해당하므로 입주자대표회의의 회장 등의 업무가 아니며

ㅇ 주택법시행령 제58조제7항에 따라 관리주체는 관리비등을 입주자대표회의가 지정하는 금융기관(영 제44조제2항 제1호 각 목의 기관을 말한다)에 예치하여 관리하되,  장기수선충당금은 별도의 계좌로 예치ㆍ관리하여야 합니다.

    이 경우 계좌는 법 제55조제4항에 따른 관리사무소장의 직인(의무적 사용) 외에 입주자대표회의의 회장 인감을 복수로 등록할 수 있으므로 회장이 없는 경우에는 인감을 복수로 사용하는 것이 아님을 알려 드립니다.

 

관리사무소장의 직인사용 위반 시 처벌규정

<질의내용>

관리사무소장의 직인 사용을 위반한 경우의 처벌규정은 무엇인지?

<회신내용>

o 주택법 제55조제4항 및 같은 법 시행규칙 제32조에 따라 관리사무소장으로 배치된 주택관리사(보)는 배치된 날로부터 15일 이내에 관리사무소장의 업무집행에 사용하는 직인을 시장군수구청장에게 신고하여야 하며, 업무집행에 사용하는 직인을 변경한  경우에는 변경사유가 발생한 날부터 15일 이내에 별지 제39호 서식에 따라 신고해야 하는 것입니다.

o 따라서 관리사무소장이 업무를 집행할 때에 신고된 직인을 사용하지 아니하고 다른  직인을 사용하는 경우에는 직인의 변경신고 위반으로 주택법 제101조제2항 제14호에  따라 500만원 이하의 과태료를 부과하는 것임을 알려드립니다.

 

예정가격 이상 중 최저가 업체선정은 지침위반

<질의내용>

경비원들의 인건비, 퇴직금, 복리향상을 위해 예정가격 이상 중 최저가 입찰을 하고자 하는데 이 경우 사업자 선정지침에 위배가 되는지?

<회신내용>

ㅇ 주택관리업자 및 사업자 선정지침 제8조 및 제16조에 따라 입찰공고 시에는 발주  기준을 구체적으로 제시하여야 하며, 발준기준에 따라 입찰가격과 가격산출내역서 (자재, 인건비 및 제부대비 등의 산출내역서)를 비교하여 합계금액이 틀리거나  불문명한 경우에는 입찰을 무효로 하는 것입니다.

ㅇ 참고로 발주기준은 동종-동일한 수준의 제품이거나 동종-동일한 자재-인력 및 공급  조건 등으로 하나의 기준을 제시하여야 하며, 발주기준을 무시하고 임의로 입찰에 응한 공사업자 및 용역업자 등의 입찰은 무효로 하는 것임을 알려 드립니다.

* 유의: 최저임금법에 위반하여 인건비를 산출하면 무효가 되는 것임.