아파트 경매시 장기수선충당금은 누가?

아파트 전세,월세 매매,경매시 장기수선충당금은 누가?

 

( 주택법 제51조, 장기수선충당금의 적립 )

장기수선충당금 관리주체는 장기수선계획에 의하여 공동주택의 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 당해 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다고 되어 있어요. ( 주택법 시행령 제58조 제2항 )

관리주체가 관리비와 별도로 징수하고 있으나 이렇게 되면 더 많은 관리 인력이 필요 하겠죠.

그로 인해서 관리비도 증가하게 되므로 자체 규약 또는 관행으로 세입자가 일반 관리비와 같이 납부한 후 임대차 종료시에 소유자에게 청구하여 받아 가는 게 관행이랍니다.~~

지어진 연식에 따라 2~3천원에서 많게는 2~3만원으로 매월 부과되는 금액으로 거주기간이 길 경우 무시할 수 없는 금액이 되기에 관리비 정산 시 다툼의 대상이 되기도 합니다. ( 주택법시행령 제66조 5항 )

공동주택의 사용자는 그 소유자를 대신하여 장기수선충당금을 납부한 경우에는 해당 주택 소유자에게 그 납부금액의 지급을 청구할 수 있다.

아파트 전세, 월세를 사는 세입자가 이사할 경우에는 소유자에게 장기수선충당금을 되돌려 받을 수 있습니다.

본인이 소유한 아파트에 거주하다가 매매시 관리비 장기수선충당금은 잔금일을 기준으로 이전까지는 매도인이 부담하고 그 이후에는 매수인이 부담하는 것입니다.

 

( 그런데 그 주택이 경매로 매각되는 경우 )

관리비 정산 시 장기수선충당금은 전 소유자 또는 낙찰자 중 누가 부담해야 되는가의 문제가 발생하게 되지요~

관리비 미납 시 낙찰자에게 부담되는 공용부분의 관리비로 보아야 할 것인가?

또는 임차인이 낙찰자에게 장기수선충당금으로 유치권을 주장할 수 있는가?

아파트 관리비에서 장기수선충당금은 공용부분에 대한 비용이긴 하지만 판례상 경락인은 공용부분의 미납 관리비에 대해서만 책임지는 것이지 임차인이 지불 하였던 장기수선충당금의 채권 채무 관계는 전소유자와 임차인 사이에서만 주장할 수 있는 부분이므로 경매 낙찰자가 임차인의 장기수선충당금을 인수할 책임은 없다고 보시면 됩니다.

아파트 관리비 장기수선충당금은 낙찰자가 부담할 유치권에 해당되지도 않습니다.

왜냐하면 유치권이란?

실현된 공사대금에 대해서 지급받지 못한 채권자가 점유를 하면서 발생되는 것에 불과하지 장래 수선을 위해서 적립하고 있는 장기수선충당금은 유치권이 아니어서 임차인이 전 소유자에게만 청구할 수 있는 일반 채권에 지나지 않는 다는 사실 알아 두셔도 좋을 것 같습니다.

 

 

세입자 울리는 장기수선충당금

경매로 집 주인 바뀌면 못 돌려받아

입력 : 2015-07-16 오후 4:37:36

#서울의 한 아파트에 전세로 거주하던 A씨는 최근 살던 집이 경매로 넘어가 집주인이 바뀌자 집을 비워야 할 상황에 놓였다. 배당받아야 하는 보증금과는 별개로 거주 기간이 5년 남짓 되는 까닭에 돌려받아야 할 장기수선충당금은 60만원 정도. A씨는 이를 집주인에게 청구했지만, 경매로 넘어간 집의 세입자는 장기수선충당금을 돌려받을 수 없다는 황당한 말만 들어야 했다.   한 푼이 아쉬운 세입자들에게 장기수선충당금이 또 하나의 골칫거리로 떠오르고 있다. 통상 관리비 형식으로 집주인이 세입자게에 전가해 부담토록 하고 있지만 경매로 집이 넘어갈 경우 이를 돌려줄 의무가 없어서다.   장기수선충당금은 주택법에 의거, 공동주택의 노후로 생기는 난방, 승강기 등 설비와 시설 수리를 위해 입주자대표회의가 주택 소유자들로부터 매년 걷어 적립해 두는 돈으로, 편의상 관리비에 포함시켜 납부토록 하고 있다. 따라서 만일 주택 소유자가 집을 세놓고 있는 상황이라면 세입자가 부담할 수밖에 없고, 세입자가 이사를 갈 때 그 동안 관리비에 포함돼 납부한 장기수선충당금을 집주인으로부터 돌려받아야 한다.   하지만 경매로 부동산이 처분되면 기존 임대차 계약이 해지된 것으로 해석한다. 이 때문에 임차인은 법원의 매각절차에 따라 배당요구를 하고 보증금도 배당받을 수 있는 것. 따라서 채무자인 이전 집주인을 대신해 적립한 비용을 경매로 바뀐 새 집주인에게 청구할 수 없고, 이전 집주인에게 청구한다 해도 경매로 재산이 강제 매각되고 있는 채무자에게 장기수선충당금을 돌려받기란 사실상 불가능하다는 게 전문가들의 설명이다.   문희명 강원대학교 부동산학 박사는 "경매로 넘어간 집의 장기수선충당금은 아직까지 별 다른 판례없이개인 간 문제로 여겨지고 있어 돌려받는 세입자가 거의 없다"며 "액수가 보증금에 비해 현저히 적기 때문에 번거롭게 법적 절차를 거치기보다는 이사비 명목으로 협의를 하는 것이 보통"이라고 말했다.

 

[법무부 질의회신] 

 

 

 결국, 경매로 인하여 임차권은 소멸되므로 낙찰자에게 대항할 수 없다는 의견입니다.