사업자선정 및 집행 주체

사업자선정 및 집행 주체

 

[주택법]

제45조(관리비등의 납부 및 공개 등)

④ 제1항에 따른 공동주택의 관리주체는 다음 각 호의 내역(항목별 산출내역을 말하며, 세대별 부과내역은 제외한다)을 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지(인터넷 홈페이지가 없는 경우에는 해당 공동주택단지의 관리사무소나 게시판 등을 말한다. 이하 같다)와 제45조의7제1항에 따른 공동주택관리정보시스템에 공개하여야 한다. 다만, 공동주택관리정보시스템에 공개하기 곤란한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지에 만 공개할 수 있다.  <개정 2010.4.5., 2013.12.24.>

1. 제2항에 따른 관리비

2. 제3항에 따른 사용료 등

3. 제51조제1항에 따른 장기수선충당금과 그 적립금액

4. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

⑤ 관리주체 또는 입주자대표회의는 제4항 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 금전 또는 제46조제2항에 따른 하자보수보증금과 그 밖에 해당 공동주택단지에서 발생되는 모든 수입에 따른 금전(이하 "관리비등"이라 한다)을 집행하기 위하여 사업자를 선정하려는 경우 다음 각 호의 기준을 따라야 한다.  <신설 2013.12.24.>

1. 전자입찰방식으로 사업자를 선정할 것. 다만, 선정방법 등이 전자입찰방식을 적용하기 곤란한 경우로서 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경우에는 전자입찰방식으로 선정하지 아니할 수 있다.

2. 그 밖에 입찰의 방법 등 대통령령으로 정하는 방식을 따를 것

 

[주택법시행령]

제55조의4(관리비등의 집행을 위한 사업자 선정) ① 관리주체 또는 입주자대표회의는 법 제45조 제5항 제2호에 따라 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경쟁입찰의 방법으로 다음 각 호의 구분에 따라 사업자를 선정하고 집행하여야 한다. 이 경우 입주자대표회의의 감사는 입찰과정을 참관할 수 있다.  <개정 2010.11.10., 2013.1.9., 2013.3.23., 2013.12.4., 2014.4.24.>

 

1. 관리주체가 사업자를 선정하고 집행하는 사항

가. 청소, 경비, 소독, 승강기유지, 지능형 홈네트워크, 수선·유지(냉방·난방시설의 청소를 포함한다)를 위한 용역 및 공사

나. 주민운동시설의 위탁, 물품의 구입과 매각, (재활용품의 매각 수입, 복리시설의 사용료 등 공동주택을 관리하면서 부수적으로 발생하는 수입을 말한다. 이하 같다)의 취득, 보험계약 등 국토교통부장관이 정하여 고시하는사항

2. 입주자대표회의가 사업자를 선정하고 집행하는 사항

 주택법 시행령 제59조의2제1항및 제2항에 따라 하자보수보증금(법 제46조제2항 본문에 따른 하자보수보증금을 말한다. 이하 같다)을 사용하여 직접 보수하는 공사

3. 입주자대표회의가 사업자를 선정하고 관리주체가 집행하는 사항

가.제66조제2항에 따른 장기수선충당금을 사용하는 공사

나. 전기안전관리(「전기사업법」 제73조제2항 및 제3항에 따라 전기설비의 안전관리에 관한 업무를 위탁 또는 대행하게 하는 경우를 말한다)를 위한 용역

 

주택관리업자 및 사업자 선정지침 [시행 2015.11.16.] [국토교통부고시 제2015-784호, 2015.11.16., 전부개정]   【별표 7】 (제7조제2항 관련) 주택관리업자 및 사업자 선정방법
구 분				계약대상물	선 정		계약자
					입찰방법	낙찰방법
1.주택관리업자				- 공동주택 위탁관리	경쟁입찰	적격심사제 (최저낙찰제)	입주자 대표회의
2. 사업자	가. 공사	하자보수		- 하자보수보증금을 사용하는 공사	경쟁입찰 (공사금액 300만원 이하 예외)	적격심사제 (최저낙찰제)	입주자 대표회의
		장기수선		- 장기수선충당금을 사용하는 공사	경쟁입찰 (공사금액 300만원 이하 예외)	적격심사제 (최저낙찰제)	입주자 대표회의
		일반보수		- 수선유지비를 사용하는 공사	경쟁입찰 (공사금액 300만원 이하 예외)	적격심사제 (최저낙찰제)	관리주체
	나. 용역			- 전기안전관리	경쟁입찰 (용역금액 300만원 이하 예외)	적격심사제 (최저낙찰제)	입주자 대표회의
				- 경비 - 청소 - 소독 - 승강기유지 - 지능형홈네트워크 - 정화조 관리 - 저수조 청소 - 건축물 안전진단 - 주민운동시설의 위탁 - 기타 용역	경쟁입찰 (용역금액 300만원 이하 예외)	적격심사제 (최저낙찰제)	관리주체
	다. 물품		구입	- 물품 등 자산구입 (차량, 경유, 비품 등)	경쟁입찰 (구입가격 300만원 이하 예외)	적격심사제 (최저낙찰제)	관리주체
			매각	- 재활용품 판매 - 고정자산 처분 등	경쟁입찰 (매각금액 300만원 이하 예외)	적격심사제 (최고낙찰제)	관리주체
	라. 기타		잡수입	- 광고게재 등	경쟁입찰 (수입금액 300만원 이하 예외)	적격심사제 (최고낙찰제)	관리주체
<비 고> 관리주체가 계약자인 경우   1. 사업자를 선정할 때에는 입찰공고 전에 입찰의 종류 및 방법, 참가자격 제한 등 입찰과 관련한 중요한 사항에 대하여 영 제51조제1항에 따른 방법으로 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 한다. 2. 일반보수업자의 선정은 입주자대표회의에서 승인한 사업계획 및 예산에 따라야 한다. 3. 입주자대표회의의 감사는 입찰과정을 참관할 수 있다.

제13조(적격심사제 운영) ① 적격심사제로 주택관리업자 및 사업자를 선정하는 경우에는 평가주체를 다음 각 호와 같이 구성한다.

1. [별표 7]에 따라 입주자대표회의가 계약자인 경우에는 입주자대표회의 구성원(입주자대표회의가 선정한 평가위원을 추가할 수 있음).

2. [별표 7]에 따라 관리주체가 계약자인 경우에는 관리주체와 관리주체가 선정한 평가위원(단, 당해 공동주택 입주자등으로 한정함)

② 제1항에 따라 구성된 평가주체 중 3인 이상이 적격심사 평가에 참여한 경우에 한하여 평가결과를 유효한 것으로 인정한다.

③ 입주자대표회의 또는 관리주체가 적격심사제를 운영할 때에는 회의록을 작성하여 보관하고, 공동주택의 입주자등이 이의 열람을 청구하거나 본인의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 이에 응하여야 한다.

 

[질의회신 사례]

 

◆ 용역업체선정시 입찰과정에 입주자대표회의 개최 여부등

민원내용

용역업체 선정시 공고안을 입주자대표회의의 의결을 거쳐 공고 후 대표회장, 감사등 참석 가능한 동대표 입회하에 개찰을 하여 최저가 업체를 선정하였습니다.

선정후 임시회의를 개최하지 않고 업체를 선정하였다는 동대표의 문제제기가 있어 질의 드립니다.

 

1. 입찰과정이나 개찰 과정 시 임시입주자대표회의등을 개최하여 업체를 선정하여야하는지?

2. 입찰과정이라함은 구체적으로 어떠한 과정이나 절차를 말하는지?

처리결과

평소 국토해양행정에 관심과 애정을 가져 주신 점 깊이 감사드리며, 귀하께서 인터넷(홈페이지)을 통하여 문의하신 사항에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

 

1. 입찰의 실시여부, 경쟁입찰의 방법 및 참가자격 등은 입주자대표회의에서 정하는 것이 타당할 것입니다. 다만, '주택관리업자 및 사업자 선정지침'에서는 그 이후의 입찰과정이나 개찰시에 입주자대표회의의 의결을 받도록 정하고 있지는 않으니 참고하시기 바랍니다.

 

2. 입찰과정이란 입찰이 시작되는 입찰공고부터 낙찰자가 결정되는 개찰까지의 일련의 절차로 보는 것이 타당할 것으로 판단되니 참고하시기 바랍니다.

보다 자세한 사항은 당해 공동주택 관리에 대한 지도·감독 권한이 있는 시장·군수·구청장에게 문의하시기 바라며 추가 문의사항이 있을 경우에는 주택건설공급과에 문의하여 주시면 친절히 답변해 드리도록 하겠습니다. 감사합니다.

 

 

◆ 적격심사제 운영과 관련한 업무 질의

접수번호 1AA-1511-295868

접수일자 2015.11.25

 

질의내용

공동주택 관리에 여념이 없으신 관계자 여러분께 진심으로 감사드립니다. 개정된 주택관리업자 및 사업자 선정지침(국토부 고시 제2015-784호)와 관련하여 질의하오니 답변하여 주시면 감사하겠습니다. 제13조(적격심사제 운영)에 의하면 관리업자 및 사업자를 적격심사제로 선정하는 경우 평가주체(평가위원)을 구성하여 평가를 하도록 되어 있습니다.

[질의사항]

1. 이 조항은 강제규정인지 임의규정인지요?

2. 평가주체 구성과 적격심사 평가의 업무범위에 대하여 당 아파트에서는 청소용역업체 선정을 앞두고 공개경쟁입찰(제한. 적격심사제)을 준비중입니다. 입찰공고전에 입찰의 종류 및 방법, 참가자격 제한 등 입찰과 관련한 중요한 사항은 입주자대표회의의 의결을 거쳐서 공고할 계획입니다. 개정된 지침에 의하여 평가주체를 동대표 중 임원(회장.감사2. 일반 이사 7인 관리소장: 총 11인)으로 구성할 계획입니다. 입찰마감 후 평가주체로 하여금 제출서류 적격성 심사, 사업설명회 청취, 별표6에 의한 적격심사제 세부평가항목 배점 부여(입찰가격 까지 100점)를 할 계획인데 지침에 부합하는지요?

이러한 평가결과를 가지고 전체 동대표회의에 상정하여 영 제51조제1항에 따라 사업자를 선정할 계획입니다. 개정초기라 질의하오니 답변하여 주시면 감사하겠습니다.

 

민원처리 내용

 

담당부서

국토교통부 > 주택토지실 > 주택정책관 > 주택건설공급과

담당자 전성이

전화번호 044-201-3368

 

회신내용

안녕하십니까? 국토교통 행정에 관심과 애정을 가져주셔서 감사합니다. 귀하께서 국민신문고를 통해 신청하신 민원에 대해 아래와 같이 회신하여 드립니다.

<질의요지> 적격심사 평가주체 관련

<답변내용> 주택관리업자 및 사업자 선정지침 제13조제1항에 따라, 적격심사제로 주택관리업자 및 사업자를 선정하는 경우에는 평가주체를 구성하여야 합니다. 청소용역 사업자를 선정하면서 관리주체는 평가위원(당해 공동주택 입주자등으로 한정)을 추가로 선정하여야 하며, 입주자대표회의도 입주자등에 해당하므로 관리주체가 선정한 평가위원이 될 수 있습니다. 질의내용과 같이 관리주체가 선정한 평가위원을 입주자대표회의 일부 임원으로 한정하기 보다는, 입주자대표회의 구성원 전체를 평가위원으로 추가하는 것이 보다 바람직한 것으로 판단됩니다.

 

아울러, 낙찰자 선정은 입찰공고 시 제시한 낙찰방법에 따라 주택관리업자 및 사업자 선정지침 제7조제1항의 기준을 적용하는 것이므로, 적격심사제의 결과 최고점자가 낙찰자가 되는 것이며, 질의내용과 같이 낙찰자 선정에 별도의 입주자대표회의 의결 절차가 필요치는 않은 것임을 알려드립니다.

 

추가로 문의하실 사항이 있으신 경우에는 국토교통부 주택건설공급과 (044- 201-3368)로 연락 주시면 친절히 답변하여 드리도록 하겠습니다. 감사합니다.

 

 

사업자선정 관련규정.hwp

 

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