채무부존재확인(체납관리비)

서 울 북 부 지 방 법 원
판 결

사 건 2011가단9249 채무부존재확인 등
원 고 이〓〓
서울 강북구
피 고 ㉿㉿㉿단지주공아파트입주자대표회의
서울 강북구
대표자 회장 이ΣΣ
변 론 종 결 2011. 3. 29.
판 결 선 고 2011. 4. 8.

 

주 문
1. 원고와 피고 사이에 서울 강북구 에 관하여 2008. 11.분부터 2010. 10.분까지의 체
납관리비 지급채무는 존재하지 아니함을 확인한다.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.

청 구 취 지
주문과 같다.

이 유
1. 기초사실
가. 피고는 서울 강북구 주공아파트와 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의
시행을 목적으로 하는, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라고
한다) 소정의 관리단이다.

 

나. 박≫≫의 소유이던 서울 강북구 호(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)에 관하여
2010. 4. 22. 서울북부지방법원 2010타경7416호로 임의경매절차가 개시되어 위 경매절
차에서 원고가 이 사건 아파트를 경락받아 2010. 11. 9. 경락대금을 완납하고 그 앞으
로 소유권이전등기를 마쳤다.

 

다. 피고가 입주자들에게 부과하는 관리비는 일반관리비, 경비비, 대표회의운영비, 보
험료, 청소비, 소독비, 승강기유지비, 수선유지비, 장기수선충당금, 공동수도료, 승강기
전기료, 공동전기(이하 위 지출부분들을 ‘공용부분 관리비’라 한다), 세대별 전기료, 텔
레비전 수신료, 세대 수도료, 급탕연료비, 케이블방송 수신료(이하 위 지출부분들을 ‘전
유부분 관리비’라 한다) 등으로 구성되는데, 박≫≫은 2008. 11.분부터 2010. 10.분까지
이 사건 아파트의 관리비를 납부하지 아니하였고, 이로 인하여 원고가 그 소유권을 취
득하기 전까지의 체납관리비는 전유부분 관리비 1,582,210원, 난방비 1,910,060원, 공
용부분 관리비 2,051,910원, 연체료 855,360원 등 합계 6,399,540원이다.

라. 원고는 2010. 12. 26. 피고에게 박≫≫의 체납관리비 중 공용부분 관리비
2,051,910원과 연체금 중 448,090원 등 합계 2,500,000원을 지급하였다(체납관리비 중
지급되지 아니한 부분은 전유부분 관리비 1,582,210원, 난방비 1,910,060원, 연체료 중
407,270원 등 합계 3,899,540원이다).
[인정근거 : 다툼 없는 사실, 갑 1 내지 4, 을 1, 변론 전체의 취지]

2. 당사자의 주장
원고는 이 사건 아파트에 관한 체납관리비 중 공용부분 관리비 액수 이상을 피고에
게 지급하였으므로, 원고의 피고에 대한 체납관리비 중 미지급된 3,899,540원의 납무의
무가 존재하지 아니한다고 주장한다.
이에 대하여 피고는 이 사건 아파트가 중앙난방 집중방식을 채택하고 있고 세대별로
난방열량계가 별도로 설치되어 있지 아니하여 각 세대별 난방비 사용 여부나 사용량
구분하지 아니하고 세대별 평형별로 일률적으로 동일 금액이 부과되는 점, 현재까지
관리규약에 의거 난방비를 공용부분으로 인정하여 납부해 온 단지 내 다른 세대와의
형평성을 고려하면 난방비는 공용부분 관리비이므로 공용부분 관리비에 준하여 원고가
납부하여야 한다.
또한, 원고는 이 사건 아파트에 관한 체납관리비가 존재한다는 사정을 알면서 위
아파트를 취득하였음에도 이를 납부하지 않음으로써 다른 공유자들이 이 사건 아파트
전 소유자의 체납관리비를 분담하는 것은 형평에 어긋난다고 주장한다.

3. 판 단
가. 특별승계인의 관리비 승계 여부
1) 체납관리비의 승계 범위 문제
집합건물법 제42조 제1항에 규약 및 관리단 집회의 결의는 구분소유자의 특별승
계인에게도 그 효력이 있다고 규정하고 있지만, 이러한 조항은 승계인이 공동주택을
승계한 이후에 공동주택의 입주자들이 정한 관리규약이 승계인에 대하여도 특별한 의
사표시 없이 효력이 있음을 규정한 것으로, 관리비와 관련하여서는 승계인도 관리규약
에 따른 관리비를 납부하여야 한다는 의미로 해석될 뿐 승계인이 전 소유자의 전유부
분 체납 관리비까지 소급하여 책임진다는 취지로 볼 수 없다.
또한, 관리규약에 관리주체는 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 관리비 등의
채권을 행사할 수 있고, 체납된 관리비 등은 입주자의 지위를 승계한 자가 부담하여야
한다고 규정하고 있다 하더라도, 관리규약이 구분소유자 이외의 자의 권리를 해하지
못한다고 규정하고 있는 집합건물법 제28조 제3항에 비추어 볼 때, 관리규약으로 전
입주자의 체납관리비를 양수인에게 승계시키도록 하는 것은 입주자 이외의 자들과 사
이의 권리․의무에 관련된 사항으로서 입주자들의 자치규범인 관리규약 제정의 한계를
벗어나는 것이므로, 특별승계인이 그 관리규약을 명시적, 묵시적으로 승인하지 않는 이
상 그 효력이 없다고 할 것이다.
다만, 집합건물의 공용부분은 전체 공용자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유
지․관리해야 하고, 그에 대한 적정한 유지․관리를 도모하기 위하여 소요되는 경비에
대한 공유자 사이의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게
그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 집합건물법 제18조에서 특별규정을
두고 있으므로, 아파트의 특별승계인은 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여
는 이를 승계하여야 한다고 보아야 할 것이다(대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677
전원합의체 판결 참조).

 

2) 난방비가 공용부분에 관한 비용인지 전유부분에 관한 비용인지 여부

피고는 이 사건 아파트가 중앙집중식 난방방식을 채택하고 있을 뿐만 아니라 세
대별로 난방열량계가 별도로 설치되어 있지 아니하여 각 세대별 난방비 사용 여부나
사용량을 구분하지 아니하고 세대별 평형별로 일률적으로 동일 금액이 부과되므로 난
방비는 공용부분 관리비라고 주장하나, 난방비는 궁극적으로 개별 세대의 이익을 위하
여 제공되는 것일 뿐 집합건물 전체의 유지·관리와는 무관하므로 전유부분에 관한 관
리비로 보아야 할 것이고, 그 공급방식이 중앙난방이라거나 실제 거주 여부를 떠나 세
대별 동일한 금액이 부과된다는 사정만으로 이를 공용부분 관리비라고 볼 수 없으므
로, 이 부분 피고의 주장은 받아들일 수 없다.

 

3) 연체료의 승계 여부에 관하여
관리비 납부를 연체할 경우 부과되는 연체료는 위약벌의 일종이고 집합건물의
특별승계인이 전 입주자가 체납한 공용부분 관리비를 승계한다고 하여 전 입주자가 관
리비 납부를 연체함으로 인해 이미 발생하게 된 법률효과까지 그대로 승계하는 것은
아니므로, 공용부분 관리비에 대한 연체료는 집합건물의 특별승계인에게 승계되는 공
용부분 관리비에 포함되지 않는다(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결
참조).
따라서 이 사건 아파트의 전 입주자인 박≫≫이 체납한 관리비에 대하여 이미 발생
한 연체료는 이 사건 아파트의 특별승계인인 원고에게 승계된다고 볼 수 없으므로, 이
부분 피고의 주장은 받아들일 수 없다.

 

나. 형평성 위반
위에서 본 바와 같이 전유부분 관리비가 특별승계인에게 승계되지 않는다는 집합
건물법과 그에 관련된 법리에 비추어 원고가 이 사건 아파트에 관한 체납관리비가 존
재한다는 사정을 알았다는 것만으로 원고에게 체납관리비 납부의무가 발생하지 아니하
고, 위와 같은 법리로 인하여 다른 공유자들이 전 소유자의 체납관리비를 최종적으로
분담하게 되더라도 형평성에 어긋난다고 볼 수 없으므로 이 부분 피고의 주장은 받아
들여질 수 없다.

 

4. 결 론
그렇다면, 원고의 이 사건 아파트에 관한 2008. 11.분부터 2010. 10.분까지의 체납관
리비 3,899,540원의 지급채무는 존재하지 아니하고, 피고가 원고에 대하여 그 납부를
독촉하고 있는 이상 원고로서는 이를 확인할 이익도 있다 할 것이므로, 원고의 이 사
건 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사 김병찬 _________________________