지급명령 신청시 아파트 관리비 징수권자?

<지급명령 신청시 아파트 관리비 징수권자를 누구로 할 것인가? >

지급명령 신청은 누가하며 권한은 누구에게 귀속 되는가?

권리는 당연 입주자등에게 귀속된다. 따라서, 당사자 능력은 의사결정기구인 입주자대표회의에 있다. 하지만, 입주자대표회의가 소송을 기피하고 부득히 관리비를 징수하여야 하는 관리주체의 입장에서는 당사자 명의로 관리비를 징수하여야 한다.>

주택법 제45조 제1항은 ‘제43조 제1항에 해당하는 공동주택의 입주자 및 사용자는 그 공동주택의 유지관리를 위하여 필요한 관리비를 관리주체에게 내야 한다’고 규정하고 있다.

동 규정에 의하면 관리주체만이 관리비 징수권자인 것처럼 보인다. 그런데 주택법 제2조 제14호에 ‘관리주체’란 공동주택을 관리하는 ‘자치관리기구의 대표자인 공동주택의 관리사무소장(가호)’과 ‘주택관리업자(다호)’를 말한다고 규정하고 있으므로 자치관리의 경우에는 관리사무소장이, 위탁관리의 경우에는 주택관리업자가 관리비 징수권자인 것처럼 보인다.

그러나 자치관리아파트의 관리사무소장 업무와 위탁관리아파트의 주택관리업자 업무는 모두 입주자대표회의로부터 관리업무를 위임받은 수임자 지위에 있는 것이므로 수임자에게 부여된 관리비 징수권을 위임자인 입주자대표회의도 행사할 수 있는가 여부에 대한 이론의 여지가 있다.

이와 관련해 관리비 징수권은 대표회의의 고유 권한이므로 관리주체가 행사할 수 없음에도 불구하고 주택법 제4조 제1항에 관리비 징수권을 관리주체에게 부여한 것은 대표회의 고유 권한을 침해하는 것일 뿐만 아니라 관리주체가 막대한 관리비를 보관·관리할 경우 사고 발생의 위험성이 있을 수 있다는 등의 이유로 관리주체의 관리비 징수권을 부정하는 견해와 인정해야 한다는 견해가 있을 수 있다.

또 관리주체의 관리비 징수권을 인정할 경우, 대표회의는 관리비 징수권을 행사할 수 없고 관리주체만 관리비 징수권이 있다는 견해와 관리주체와 대표회의도 관리비 징수권이 있다는 견해 등이 대립될 수 있다.

이에 최근 서울서부지방법원 제3민사부는 “입주자대표회의가 주택관리업자를 선정해 공동주택을 관리하도록 하는 경우 관리비 징수는 주택관리업자의 업무에 속하지만, 이러한 주택관리업자의 관리비 징수 의무는 대표회의로부터 이를 위임받아 수행하는 데 지나지 않는다.”며 “이 경우 관리비 채권은 여전히 대표회의에 귀속된 것이어서 원고 대표회의는 관리비 채권의 귀속주체로서 입주자에게 관리비를 청구할 수 있다.”고 판시했다.

또 대법원은 최근 아파트 관리업체는 입주자대표회의와 관리계약을 체결하기 이전에 입주민이 체납한 관리비에 대해서도 징수권한이 있다는 하급심판결을 확정했다.

대법원은 그 이유를 “주택관리업자가 선정되기 이전에 발생했지만 선정 이후에도 납부되지 않은 관리비 청구에 관해 대표회의에만 그 권한이 있다고 본다면, 대표회의로서는 주택관리업자를 선정한 이후에도 계속 관리업무로부터 벗어날 수 없게 되는 결과가 초래돼 부당하다.”고 판시했다.

이상과 같은 판례 등을 감안할 때 관리비 징수권은 관리주체와 입주자대표회의에도 있으며, 관리주체는 관리계약 체결 이전에 발생한 체납관리비 징수권도 있다는 결론이다.

문제는 관리주체가 관리비 징수권을 행사하는 것이 대표회의로부터 위임받은 수임인 자격으로 행사하는 것인가, 주택법 규정에 의해 관리주체의 고유권한으로 행사하는가의 해석에 있는 듯하다. 이는 체납관리비 징수를 위한 소송을 제기함에 있어 당사자 표시를 ○○대표회의 수임인 ○○관리주체로 표시할 것인가, ○○관리주체로 표시할 것인가의 문제기도 하다.

전자의 경우에는 소송의 효과가 ○○대표회의에 귀속되는 것이므로 관리주체가 변경된다 하더라도 입주자대표회의가 승소판결문에 의해 강제집행할 수 있다. 그러나 후자의 경우에는 소송의 효과가 ○○대표회의에 귀속되는 것이 아니라 ○○관리주체에 귀속되는 것이므로 관리주체가 변경된 경우에는 입주자대표 명의로 집행문을 부여받을 수 없기 때문에 입주자대표회의가 승소판결문에 의해 강제 집행할 수 없게 된다.

이러한 점을 감안할 때 관리주체의 관리비 징수권은 입주자대표회의 수임인 자격으로 행사하는 것으로 해석돼야 할 것이다.