관리비 연체세대에 대한 법적처리

아파트 관리비를 안 내는사람에 대한 법적처리

 

  관리비가 연체됨으로써 선량한 주민들의 생활에 지장을 주는 경우가 발생하기도 합니다.

이러한 장기연체 세대를 처리하기 위해 입주자대표회의에서 체납세대에 대한 전기나 수도공급중단을 의결하게 되는데 관리주체가 이를 집행하는 과정에서 충돌을 빚기도 하지요.

장기연체 세대에서는 본인들의 잘못은 아랑곳하지 않고 공급 중단의 위법성을 들어 관리주체가 곤경에 빠지는 경우가 종종 생깁니다.

이러한 악성 장기체납세대를 효과적으로 처리하기 위한 조치가 무엇인지 제시하고자 합니다.  

 

1. 에너지원의 공급중단에 앞선 선행조치 필요

관리비 납부의무자는 소유주이며 편의를 위해 세입자가 대신 납부하는 것이 입법 취지라는 사실을 바탕에 깔고 접근하는 것이 좋습니다.일정기간을 연체하면 단전, 단수 조치를 위할 수 있다는 조항을 근거해 독촉장과 가압류 조치를 취하고 소액청구소송을 제기하며 공급중단 예고조치를 취하는 등의 조치를 할 필요가 있습니다.

 

 2. 에너지공급중단은 법의 허용범위 내에서 가능

대법원 판례를 분석해 보면 에너지 공급을 받고 있는 세대의 등기에 설정된 채무주체가 실제 시세를 초과해 관리비확보가 가능한지 판단돼야 할 것입니다.관리주체는 장기연체 세대에 가압류조치를 반드시 취해야하며 소액재판도 청구해 판결을 받아야합니다.관리분야의 공급을 받은 입주자의 지위를 승계한 자도 세대 사용량을 제외하고는 공동부분을 승계부담하라는 것이 대법원의 판례로 보아 판결문에 기재된 관리비는 승계자가 세대 사용을 제외한 부분을 부담해야 하는 것입니다. 

 

3. 장기연체세대에는 법의 결정에 따라 공급 중단 조치

관리비를 장기연체하고 경락이 되고 나면 채무가 소멸돼 버린다는 법을 악용해 버틸 수 있는 데까지 버티는 경우도 있습니다.이처럼 의도적이고 상습적으로 관리비를 연체하는 세대에 법적 절차 없이 공급을 중단했다가 도리어 고소를 당해 낭패를 보는 관리소장이나 동대표들도 간혹 있습니다.당연히 해야할 소임을 다하고도 이런 일을 당한다면 얼마나 억울하겠습니까?저는 이러한 희생자가 있어서는 안 되겠다는 생각에 어떻게 법적 절차를 밟아야 하는지를 개인적 경험을 바탕으로 제시하고자 하는 것입니다. 

 

4. 공동시설물 사용금지 가처분 신청을 받으면 가능

용도가 주거공간이나 사무실 또는 상가라도 공동시설물 사용금지 가처분 신청을 제기해 받아들여지는 경우는 거의 전무한 것으로 알고 있으며 이러한 가처분신청이 기각되면 피신청인들은 관리비의 장기연체가 마치 합법적인 것처럼 기가 살아 관리주체에게 해볼테면 해보라는 식으로 당당해지기도 합니다.저는 공동시설물 사용금지 가처분신청에서 기각된 사례를 면밀히 검토해 충분한 준비를 거쳐 당사가 관리해온 한 아파트의 장기연체 세대에 공급되는 전기사용금지 가처분신청을 동부지원에 제기해 가처분신청 결정을 받아 낸 사례가 있습니다.

참고로 공동시설물 사용금지 가처분신청 시 준비자료는 다음과 같습니다.1) 등기부등본(근저당내용, 가압류내용, 경매 등 채무입증)2) 관리비 연체 독촉문서(내용증명)3) 관리규약(관리비장기연체 단전단수 조항입증)4) 관리계약서(관리비연체 시 단전단수 조항 삽입)5) 관리비 연체료 판결문(관리비에 대한 이의제기 불가)6) 공급중단에 필요한 봉합조치 시설물 사진7) 피 신청인 등기물건 현 시세표(채무 이행능력 여부 입증)

 

5. 체납 관리비 회수를 위한 법적 처리 절차

  가. 지급명령 -  독촉 절차

   1) 의의 - 금전 및 기타 대체물. 유가증권 등의 지급을 목적으로 하는 청구에 관하여 채권자의 신청이 있는 경우, 채무자를 신문하지 않고 채권자에게 지급을 명하는 재판(민사소송법)

    2) 활용효과 측면 - 판결 절차 외에 이 독촉 절차를 두게 된 것은 채무자의 자발적 이행 촉구 동시에 채권자의 수고와 비용 부담 경감 및 간이. 신속하게 채무명의를 얻게 하기 위함

  3) 지급명령 신청 방법 - 송달료와 인지액 지참, 지급명령 신청서(별첨 사례 참조)에 당사자의 성명. 주소. 청구 취지 및 청구 금액 등 기재하고 첨부서류 첨부하여 해당 법원에 제출

  4) 지급명령의 효력 발생시기 -지급명령이 발령되면 법원에서는 채무자에게 지급명령 정본을 송달한다.

  채무자는 지급명령이 송달된 날로부터 2주 이내에 D이의 신청을 할 수 있다.

     지급명령에 대해서 채무자가 2주 이내에 이의 신청을 하지 않거나 이의신청이 각하 되었을 때는 지급명령은 확정된다.

  5) 소송 절차로 이행 - 이 지급명령에 대하여 채무자가 이의를 신청하게 되면 지급명령의 효력이 상실되고 소송절차가 진행된다

 

나. 부동산 가압류

  1) 의의 - 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 채무자 소유의 부동산에 대한 법적인 강제집행을 보전하기 위하여 채권자가 법원에 신청하여 받는 판결(민사소송법)

  2) 부동산가압류 대상자 선정 시 유의사항

    - 4개월 이상 또는 고액 연체 중 세대 등기부등본 발급 조사결과 특히 채무 과다 등으로 경매가 예상되는 세대

    - 장기 공가세대 또는 금융기관의 저당권설정 금액이 당해 주택 시가의 50%이상 해당 시

    - 사용자(특히 전세권 설정 시)와 소유자 간에 분쟁 발생 시

     - 채무자의 파산 등으로 재산파악 곤란. 도망 및 임의 매각 등으로 판결의 지행을 할 수 없거나 판결의 집행을 현저히 곤란하게 할 염려가 있을 때.

  3) 부동산 가압류 신청을 위한 사전 준비 사항

     - 세대 등기부등본 발급

     - 법무사 선정 업무대행 의뢰 준비(법무사 수수료 : 제비용 포함 15- 20만원/건당 예상)

     - 입주자대표회의 심의 의결 획득

4) 부동산가압류 신청 방법

     - 가압류 신청서 작성 제출 : 법무사에 의뢰: 청구의 표시, 그 청구가 일정한 금액이 아닌 때는 그 가격. 가압류 이유가 된 사실의 표시. 청구와 가압류의 이유 소명

     - 신청서 첨부 서류 준비

       법원(신청과)의 담보 제공 명령: 담보제공 명령서 기재금액(공탁금액)의 1/100에 상당하는  보험료를 지급하고 보험증권을 받는다.

       물건 소재지 관할 시. 군구청 세무과에서 등록세 영수증 발급 : 등록세금액은{가압류신청금액× (등록세율12/1000)＋교육세(등록세×20/100)}임

5) 가압류 효력 발생시기 등

   - 가압류 명령에는 즉시 집행력이 부여되나 피보전 채권은 금전채권 또는 금전으로 환산할 수 있는 채권이면 아직 이행기가 도래되지 아니한 것이라도 좋다.

   - 채무자는 가압류 결정에 대하여 이의를 신청할 수 있고 이의신청이 있을 때는 법원은 변론하기 위하여 당사자를 소환, 종국 판결로 가압류의 전부나 일부의 인가. 변경 또는 취소를 할 수 있다.

 

[참고]체납 관리비 부담자에 대한 대법원 판결문 요약

 

가. 대법원 판결(2001. 9. 20일자 판결 선고) - 사건 2001 다 8677, 채무부존재 확인

나. 판결문 내용 요약정리

  공동주택 관리규약 제6조(관리규약은 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 그 효력이 있다)와 공동주택 관리규약 제13조 1항(관리주체는 관리비, 사용료 및 특별수선 충당금에 대한 채권의 입주자 지위를 승계한 자에 대하여도 행사 할 수 있다.) 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조(공용부분에 관하여 발생한 채권의 효력-공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별 승계인에 대하여도 행사할 수 있다.)에 터잡은 것으로 유효하다고 할 것이므로, 이 사건(원심판결: 서울지방법원 2000. 12. 31일 선고-2000나52393) 아파트 특별 승계인인 원고는 전 입주자의 체납 관리비 중 공용부분에 관하여 이를 승계 하여야 한다고 봄이 타당함.